¿Cuánto cuesta una inversión inmobiliaria de 100.000 euros?

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¿Cuánto cuesta una inversión inmobiliaria de 100.000 euros? La pregunta es menos peregrina de lo que parece. En primer lugar porque las inversiones inmobiliarias, a pesar de todo, siguen siendo muy exitosas, especialmente entre aquellos que (lamento decirlo) se jactan de una cultura financiera no avanzada.

En segundo lugar, porque la posibilidad de gastar 100.000 euros en la compra de una casa no es tan remota, sobre todo si se recurre a una hipoteca, en lugar del capital recibido como herencia.

Si estás pensando en invertir este dinero en bienes raíces, es mejor que sepas en qué te estás metiendo, para bien o para mal. En otras palabras, debe ser consciente de los riesgos de invertir en bienes raíces, así como de sus esperanzas de obtener ganancias. Lo cual, ya podemos anticipar, no es tan insignificante.

En este artículo ofreceremos una visión general de la inversión inmobiliaria, sus ventajas e inconvenientes, tomando como referencia no sólo la actividad de compra y alquiler de un inmueble en abstracto, sino la misma actividad descendida en el contexto actual, que desde hace algunos años ha adquirido connotaciones particulares, ciertamente diferentes de las de hace 20 o 30 años .

A continuación, presentaremos dos hipótesis que podrían darse si se invierten 100.000 euros en bienes inmuebles, haciendo una estimación de la ganancia después de impuestos, gastos y diversas trampas.

Ventajas y desventajas de la inversión inmobiliaria

El querido viejo ladrillo… Una verdadera obsesión sobre todo para las generaciones anteriores, que consideraban esencial la compra de bienes inmuebles, en primer lugar para las necesidades de vivienda personal y familiar, en segundo lugar para las ambiciones de inversión. Aunque sólo sea de oídas, todo el mundo sabe que hoy en día invertir en ladrillos es menos conveniente que hace unas décadas .

Sin embargo, ¿aún hay ventajas en hacerlo? La respuesta es sí, y hablaremos de eso en los próximos párrafos. Por supuesto, también daremos amplio espacio a las desventajas.

Es relativamente fácil de manejar

Si ha comprado una propiedad, o más bien la ha alquilado, esto no le habrá parecido nada sencillo. Entre la burocracia, los compromisos y los gastos varios, seguramente habrá perdido horas y horas, si no días enteros. Sin embargo, hay que decir que, en comparación con otras inversiones de carácter personal, es decir, que requieren el compromiso directo del titular del capital, la inversión inmobiliaria no es tan difícil.

La referencia es sobre todo a la gestión de la fase que permite concretamente monetizar: el arrendamiento y la gestión de la misma. Obviamente, no todos los casos presentan las mismas dificultades y están sujetos a la misma dinámica. Hay quienes son “más afortunados” (pero en realidad la suerte tiene poco que ver) y encuentran un buen inquilino, puntual en los pagos y que trata bien la casa. Por otra parte, hay quienes encuentran un inquilino que se retrasa en el pago pero no paga en absoluto, y que pone en peligro la integridad de la propiedad.

Si se excluyen del análisis los casos extremos, en realidad la gestión de un emplazamiento no presenta grandes dificultades . En el sentido de que no se requieren habilidades avanzadas para completar el objetivo, que es recibir el pago a tiempo y tener una relación pacífica con el inquilino. Esto se demuestra por el hecho de que la gran mayoría de los arrendamientos son gestionados por los propios propietarios. Incluso un señor mayor, que no está al mismo tiempo en su trabajo, es capaz de “manejar” un inquilino por su cuenta sin tener que llamar a un experto.

Proporciona un ingreso constante

Si todo va bien, quien compra una propiedad y la alquila obtiene un ingreso constante . La razón de esto es muy simple: la anualidad en sí se define por un contrato debidamente registrado (esperemos). El dueño de la casa sabe exactamente cuánto ganará por mes y año con su inversión. Siempre que, por supuesto, el inquilino no haga lo bueno y lo malo, y demuestre que está atrasado o incluso insolvente.

Sin embargo, se trata de otro par de mangas, que no tiene nada que ver con la dinámica técnica de la inversión inmobiliaria, sino más bien con la dinámica humana, económica y relacional entre dos personas.

Evidentemente, la anualidad deberá ponderarse en función de ciertos elementos que tienen un impacto significativo. Obviamente nos referimos a la carga fiscal , que es bastante alta, no tanto en el lado del alquiler como en el de la propiedad. La verdad es tan simple como desalentadora: la propiedad, en Italia, está más gravada que los arrendamientos. Por el contrario, estos últimos pueden estar sujetos a regímenes fiscales favorables , véase el cupón seco.

Necesita mucho capital inicial

Lo que hemos tratado en los párrafos anteriores son, por supuesto, las ventajas de invertir en bienes raíces. ¿Pero cuáles son las desventajas?

Bueno, en primer lugar, hay que considerar la cuestión del capital. Para hacer una inversión inmobiliaria digna de ese nombre se necesita mucho dinero , más de lo que es necesario para cualquier otra inversión, también fue el Forex en lugar de las acciones. El hecho es que los bienes inmuebles siguen costando mucho dinero, a pesar de que el sector sufre desde hace algunos años una cierta tendencia a la devaluación. La capacidad de los bienes inmuebles para resistir a pesar de todo es en realidad un aspecto positivo, porque de lo contrario se enfrentaría a distorsiones del mercado muy fuertes, radicales e irreversibles.

Aparte de todo esto, es imposible pensar en comprar una propiedad y ponerla inmediatamente en beneficio sin tener de su propiedad varias decenas de miles de euros. Baste decir que en promedio los bienes inmuebles cuestan más de 1.000 por metro cuadrado, sólo en las zonas periféricas de las ciudades menos prósperas económicamente se está muy por debajo de esta cifra.

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Por lo tanto, no es una coincidencia que hayamos decidido considerar una inversión de 100.000 euros como un buen ejemplo. Esta cifra, de hecho, es el compromiso correcto entre las posibilidades del ciudadano medio y la necesidad de rentabilidad.

Podría ser devaluado

Ese es el mayor inconveniente. Esta es la dinámica que hace que la mayoría de las personas con capital en su poder desistan de comprar una casa por pura necesidad de inversión. El hecho es que, desde hace algunos años, los precios de las casas han estado cayendo. Se trata de un goteo continuo, que ha logrado perpetrarse a pesar de las condiciones económicas positivas que siguieron a la gran crisis de 2008 y 2012.

Evidentemente, invertir en un activo que muy probablemente perderá una parte sustancial de su valor es una transacción potencialmente fallida . Obviamente, es posible liberarse de esta dinámica, por ejemplo, realizando regularmente trabajos de renovación para que la propiedad “oficialmente antigua” se ajuste a las normas vigentes. Pero todo esto cuesta tiempo, esfuerzo y, por supuesto, dinero.

La carga fiscal

Finalmente… Impuestos. Un capítulo espinoso y que provoca ansiedad para muchos. ¿Qué puede decir sobre la relación entre impuestos y bienes raíces? En cierto modo, respondimos en los párrafos anteriores. Lo que es pesado son los impuestos sobre la propiedad , más que los impuestos sobre los arrendamientos. Sin entrar en detalles, en promedio una propiedad de 130 metros cuadrados determina un gasto anual para la UMI de unos 800 euros.

En lo que respecta a los arrendamientos, la situación es bastante favorable. Básicamente, los ingresos por alquiler deben fusionarse con los ingresos por trabajo, es decir, deben estar sujetos a una tasa variable que puede llegar al 30%. Sin embargo, es posible separar la renta del trabajo de la renta del alquiler y someter a esta última al famoso cupón seco , es una tasa fija sobre el alquiler. Esta tasa puede ser del 20% pero también sólo del 10% , si opta por un alquiler reducido. El 10% es en realidad una tasa bastante baja, que pesa muy poco en la dinámica del beneficio.

Hipótesis n.1: casa grande en los suburbios

Asumamos ahora los escenarios de una inversión inmobiliaria de 100.000 euros. Generalmente hay dos opciones, si usted es dueño de este capital y decide comprometerse a comprar una propiedad.

  • Comprar una casa pequeña pero en una ciudad que ofrece muchas oportunidades desde el punto de vista económico (tanto para el propietario como para el inquilino).
  • Comprar una casa más grande pero ubicada en una ciudad suburbana o en un contexto que ofrezca menos oportunidades de trabajo, estudio, etc.

En este párrafo consideramos el último escenario. Bueno, ¿cuánto es la tarifa que se puede imponer para un edificio que es quizás bastante grande, posiblemente 100-150 metros cuadrados, pero en una ciudad suburbana?

En general, este tipo de alquiler está reservado a los hogares, se podría imaginar una tarifa de 400-600 euros al mes , es decir, 4800-7200 euros al año.

De esta cifra debemos restar los gastos, que en el mejor de los casos son unos 800 euros de IMU, unos 480-1400 euros de impuestos, unos 700-1.500 euros de gastos de condominio (a menos que decida cargarlos al inquilino).

¿Qué queda en el bolsillo del propietario? Bueno, el beneficio neto puede situarse en el rango de 1.400 -5100 euros al año. Estamos hablando de un retorno del 1-5%. Lo que no está nada mal, si no consideramos que los 100.000 euros gastados, se mantienen en forma puramente virtual (es decir, en ladrillos).

Hipótesis n.2: pequeña casa en la ciudad

¿Y la segunda hipótesis? Bueno, las cosas se están poniendo muy interesantes aquí. El escenario es el del alquiler de un edificio no muy grande pero situado en una ciudad próspera, por lo que posiblemente sea el destino de los estudiantes y ciertamente de los trabajadores que vienen de fuera. Esto crea una dinámica interesante, es decir, la que permite alquilar no toda la casa sino las habitaciones individuales. Imagina un edificio de 60 metros cuadrados, podría ser posible alquilar dos habitaciones. Sin molestar a los cánones de Milán en Roma, no es absurdo pensar en una tarifa de 350 euros por habitación. Esto significa 700 euros de ingresos totales por mes, o 8.400 euros por año.

En lo que respecta a los gastos, éstos pueden ser un poco más elevados que los del escenario que hemos analizado en el párrafo anterior, especialmente en lo que se refiere a los gastos de los condominios. Podríamos estimar este último en 1500-2000 euros por año.

Bueno, en el mejor de los casos obtendrías una ganancia neta de unos 6.000 euros , que es el 6% de la inversión. En el peor de los casos, en su lugar se obtendría una ganancia neta de unos 3.500 euros, que sigue siendo equivalente al 3,5%. No está mal, ni siquiera en este caso.

Sin embargo, el problema es siempre el mismo: a diferencia de todas las demás inversiones, el capital inicial no está garantizado. En primer lugar, porque en su lugar hay, por ahora, simplemente “ladrillos”. En segundo lugar, porque el precio de los bienes inmuebles está sujeto a la devaluación . El consejo, por lo tanto, es tomar con pinzas cualquier pensamiento positivo u optimista sobre la inversión inmobiliaria. En resumen, antes de ir al notario, tómese mucho tiempo para pensarlo.

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