La inversión inmobiliaria: una guía exhaustiva

¿Tiene inversión inmobiliaria todavía sentido hoy en día a mediados de 2020? Invertir en ladrillos es parte de la tradición, la de la “casa” es un fetiche al que la gente de cierta edad es especialmente aficionada. Sin embargo, en este artículo no hablamos de la inversión inmobiliaria tal y como la entiende el imaginario colectivo, es decir, el acto de comprar una casa para vivir y legarla a los niños. Hablaremos de la inversión inmobiliaria en un sentido especulativo, es decir, dirigida a generar un beneficio.

La pregunta, sin embargo, es la misma: ¿Tiene sentido hoy en día? Quiero decir… ¿Es una inversión rentable? Sin demasiadas palabras, la respuesta es sí. Sin embargo, tienes que saber cómo hacerlo. Hablaremos de ello en este artículo.

Cómo ganar con una inversión inmobiliaria

En primer lugar, tienes que responder a una pregunta: ¿cómo ganas con una inversión inmobiliaria? ¿De dónde vienen los beneficios? ¿Cuál es el modelo económico que subyace a una inversión económica? La respuesta es muy simple… y doble. Hay dos métodos, no hay otros.

Excedente

Es la típica herramienta de cualquier inversión que quiere ser especulativa. Compras a un precio y vendes a un precio más alto. Funciona así en el comercio al por menor, en el comercio general, en el comercio en línea, en todos los niveles. Por lo tanto, también en la inversión inmobiliaria.

Evidentemente, para crear un excedente es necesario poder leer el mercado y analizarlo desde una perspectiva lo más previsora posible . Entendiendo que nadie puede predecir el futuro con certeza, sino sólo adivinar los esbozos más probables desde el punto de vista estadístico, es inevitable: antes de comprar un bien, si el objetivo es el excedente, es necesario comprender o verificar que el mercado presenta las condiciones adecuadas.

Bueno, el mercado inmobiliario, en este sentido, tiene un mérito: es muy lento. A diferencia de los mercados más agresivos y volátiles, como el de divisas, el “inmobiliario” se caracteriza por movimientos compactos y ciclos largos . Esto lo hace particularmente legible.

Hoy en día, al menos en Italia, el mercado inmobiliario está en crisis. Es un buen momento para comprar, pero no para vender. Por lo tanto, se indicaría una estrategia a largo plazo en general . Si vamos a indicar los contextos locales individuales, encontramos situaciones muy diferentes. La capacidad de un inversor inmobiliario radica, no es sorprendente, en la capacidad de encontrar oportunidades incluso cuando están ocultas, o al menos no exactamente a mano.

Alquileres

Esta “herramienta” es obviamente una particular de la inversión inmobiliaria. De hecho, es la herramienta del príncipe, la que nunca puede faltar. En primer lugar, porque permite generar un ingreso que si no es automático (por qué lo averiguaremos en los próximos párrafos) no nos perderemos mucho.

En segundo lugar, porque los impuestos sobre los arrendamientos italianos están entre los más bajos de Europa. Es extraño decirlo, pero así es como es. El mérito es el cupón seco, una especie de impuesto fijo al 10-19% (cambia según la densidad de población del municipio donde se encuentra la propiedad). En la gran mayoría de los países europeos no existe.

Por último, porque en la gran mayoría de los casos, el excedente no es una estrategia que pueda aplicarse inmediatamente y, después de todo, si se aplica rápidamente, ni siquiera vale la pena. Así que, mientras tanto es mejor alquilar .

La secuencia correcta de eventos debería ser esta: comprar la propiedad, alquilarla, esperar a que los precios suban, venderla a tiempo para disfrutar del beneficio y en cualquier caso antes de que los precios empiecen a caer de nuevo. Como pueden ver, esta es una estrategia que no tiene nada que ver con la clásica inversión inmobiliaria, o lo que la imaginación colectiva identifica como “ladrillo”.

Riesgos de la inversión inmobiliaria

Hoy en día, es muy complicado hacer rentable una inversión inmobiliaria. Todavía hay algunos elementos que literalmente dificultan la especulación (obviamente legítima). Estos elementos, a decir verdad, siempre han existido pero en los últimos tiempos, al menos en Italia, han tenido un impacto mayor en las perspectivas de generar un beneficio significativo. Los resumimos a continuación.

El mercado inmobiliario

De lo que es el mundo, el mercado inmobiliario, en Italia como en otros lugares, siempre se ha caracterizado por una cierta heterogeneidad. Por otro lado, las propiedades difieren en calidad, palatabilidad, estado de conservación, edad, y lo mismo puede decirse de los precios. Los verdaderos problemas, sin embargo, surgen cuando el mercado inmobiliario se estanca o, peor aún, disminuye.

Si su objetivo, como es normal, es generar un superávit de beneficios, es esencial que el mercado inmobiliario crezca , especialmente en el componente de “precios”. Como dice un famoso anuncio publicitario, “la subida del ladrillo es inevitable”, pero si esto se aplaza de año en año, no hace falta decir: la inversión ya no es útil, también porque si pasa mucho tiempo la propiedad envejece y hay que proceder a una renovación más o menos profunda.

En Italia, después de siete años de crisis ininterrumpida, en los que los precios han caído hasta un 40%, el mercado inmobiliario se ha estancado. En algunas áreas, por supuesto, ya hay los primeros aumentos. La situación no es mala, pero aún es muy pronto para cantar victoria.

Costos

El capítulo de los gastos es muy complejo, también porque las partidas de gastos, para los que quieren comprar, alquilar y vender una propiedad son innumerables.

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Empecemos con los relacionados con la compra. Por supuesto, en el polo se colocan los impuestos sobre la compra. En Italia, afortunadamente, a diferencia de muchos países, hay facilidades en la primera casa. Sin embargo, es muy probable que los que invierten en bienes raíces ya tengan al menos otra propiedad en propiedad. En cualquier caso, los impuestos sobre la compra no están ciertamente entre los más altos de Europa, también porque pueden pagarse (excepto en casos raros, por ejemplo, la compra en una subasta) sobre el valor catastral y no sobre el precio real.

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También hay tarifas de alquiler . Además de los gastos de registro del contrato, que por lo general son pagados por el inquilino, también hay un impuesto sobre la renta. Afortunadamente, es posible usar el cupón seco. Es el 10% para los municipios con alta densidad de población y el 19% para todos los demás. Es una buena noticia para los inquilinos: también porque sin el cupón seco los ingresos por alquiler se contabilizarían en los ingresos por trabajo, y luego se gravarían según el modelo IRPEF.

Sin embargo, malas noticias en el frente de las ventas, que es entonces el momento en que se pasa a la caja, cuando se genera un superávit. La referencia no es a los impuestos sobre la compra, sino a los de las ganancias de capital. Sin embargo, si elige pagar durante la escritura, paga una tasa del 20% (impuesto sustitutivo). Todavía puede evitar el impuesto sobre las ganancias de capital: sólo tiene que vender después de cinco años desde la compra o vivir en la propiedad durante el período de la compra a la venta.

Otro coste secundario de venta es la tasa de la agencia inmobiliaria . Generalmente es el 3%. Sin embargo, hay que decir que las comisiones se caracterizan a menudo por un umbral mínimo, por lo que si el precio de venta es increíblemente bajo, aún así tendrá que pagar una cantidad considerable.

Dificultades de gestión

Ganar dinero con inversiones inmobiliarias requiere experiencia, intuición, habilidades de gestión. Primero, tienes que saber cómo elegir la propiedad. Lo ideal sería una propiedad que cueste poco, en una zona bien cualificada (para poder alquilarla con fines de lucro) cuyas perspectivas de crecimiento estén garantizadas. Muy complicado, como puedes adivinar. También se necesitan habilidades específicas para hacer frente a una actividad que, aparentemente, no debería dar muchos problemas: el alquiler. La gestión de la relación con el inquilino no es un asunto sencillo , sobre todo si por una u otra razón dejan de pagar.

Consejos para una buena inversión inmobiliaria

Como ya se ha mencionado, no es nada fácil hacer una inversión inmobiliaria. Por supuesto, un beneficio arriesgado, tal vez cercano a cero, con un poco de precaución es un objetivo alcanzable para cualquiera. Ganar miles de euros es otra cosa, sin embargo . Aquí hay algunos consejos para obtener lo mejor de una inversión inmobiliaria.

La importancia del estudio

¿Qué? En primer lugar, el mercado inmobiliario , y no a un nivel superficial, tal vez “nacional”. Es necesario diferenciar la recopilación de información ciudad por ciudad, municipio por municipio. También porque la situación puede cambiar casi de un kilómetro a otro. A menudo la apertura de una carretera es suficiente para subir los precios de las casas.

Si, por ejemplo, se busca un alquiler continuo, se debe comprar una propiedad en una zona donde no falte trabajo, o tal vez en un lugar periférico en comparación con los grandes centros industriales, dada la tendencia de muchos trabajadores a desplazarse diariamente.

Si, por el contrario, desea comprometerse más con la gestión, tal vez con la esperanza de multiplicar los ingresos, señale los centros turísticos, para privilegiar los alquileres cortos, en régimen de alojamiento y desayuno (por supuesto, tenga cuidado de solicitar los permisos necesarios).

Estos son sólo algunos de los ejemplos del trabajo de diferenciación que debe realizarse en el estudio y los analistas.

La utilidad de la espera

El mejor consejo que uno puede dar es paciencia. Ten paciencia, no te apresures. La compra de una propiedad es un proceso largo, y no por la burocracia que conlleva. Por otro lado, implica gastar varias decenas de miles de euros (en el mejor de los casos), más a menudo cientos de miles. Retrasar la compra , sin arriesgarse a perder la oportunidad, suele ser la mejor estrategia a adoptar.

También porque la negociación, la negociación es también sobre la gestión del tiempo. Estamos casi en el campo de la psicología, pero sabemos que vender es casi tan agotador como comprar, por lo que la espera podría llevar a una disminución del precio.

La paciencia también es necesaria, por supuesto, cuando se busca . Por supuesto, puede parecer agotador ir de una propiedad a otra, pero es un mal necesario. Esperar, entre otras cosas, le permitirá reunir toda la información posible e imaginable sobre una propiedad: una simple visita no es suficiente para un análisis completo.

El papel de la intuición

Por último, la intuición también es importante. Puede parecer un don causal, que no depende de la habilidad personal sino que se limita a la mera suerte. Y en su lugar, se cultiva la intuición, tal vez estudiando situaciones, contextos, personas. En algunos casos puede ser increíblemente útil, incluso cuando se trata de inversiones en bienes raíces.

Por ejemplo, cuando se visita una propiedad para comprar . El propietario podría omitir algunos detalles que podrían hacer bajar el precio, o incluso mentir sobre el estado de la propiedad. Si tienes el don de la intuición, seguramente conocerás a un mentiroso.

Por una razón similar, la intuición es importante cuando se busca un buen inquilino. Pocos tratos son tan complicados como un inquilino que deja de pagar (las necesidades éticas y económicas a menudo chocan). En este caso, es esencial saber reconocer a una persona potencialmente poco fiable y, por consiguiente, insolvente.

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